防城港二手房

北上广深四地二手房交易量全面超过新房

【导语】:在住房市场,如果存量房和新房交易量之比大于1,即存量房交易量占比超过50%,就表明住房市场开始步入存量房时代,即进入以存量房交易为主的阶段。

  11月24日,住建部政策研究中心与高和资本联合发布的《存量房时代的房地产市场研究》报告显示,中国房地产市场,不论是住房市场还是商业地产市场,都开始步入存量房时代,尤其是一线城市房地产市场,更已提前迈进这一阶段。

  而在存量房时代,房地产市场将更加注重提升物业价值,商业地产模式转向持有经营为主,租赁市场更加活跃,围绕存量房持有经营、租赁交易的金融服务和中介服务将更加发达,从而推动“楼宇经济”的爆发式发展。

  报告称,北京、上海、广州、深圳四个一线城市的住房市场起步早、发展快、规模总量大。目前,这些城市核心城区新增供应量已经很少,新建商住品房主要集中在城市郊区。从四个城市存量房交易套数和新房交易套数比来看,平均达到2的水平,深圳在2010 年时甚至达到3的水平。四个一线城市住房市场,已率先进入存量房交易为主的阶段。

  同时,随着北京、上海等一线城市新供应土地越来越少,商业用地几近饱和,一线城市商业地产也已经进入以存量房为主的阶段。尤其是城市核心地区,商业地产新增供应量更加有限。根据高纬环球预测,到2015年,一线城市,包括部分二线城市,写字楼供应大部分位于城市非核心区。核心区写字楼发展,基本将以存量改造为主。

  “除一线城市率先全面步入存量房时代之外,随着房地产市场快速发展,建设规模的快速增长,二线城市也即将步入存量房时代。而在城镇化达到稳定阶段,城市人口规模不再有稳定增加时,三四线城市也必将步入存量房时代。”住建部政策研究中心主任秦虹介绍说,在存量房时代,住房市场将以存量房交易为主,新建住宅占比低,商业写字楼新增供应将以存量楼宇的更新改造为主,核心区域尤其如此。

  此外,在土地稀缺的存量房时代,地方政府、投资商、散户投资者均面临发展困境。对于地方政府,核心区域已经无地可用,但促进财政收入增长的压力仍然严峻;对于投资商,土地资源匮乏严重缩减了其发展空间,即使有新增土地供应,也只能是高成本的“地王”价格;对于散户投资人,非核心区域的物业资产升值缓慢,而低风险的核心区域的投资机会缺乏。

  如何化解这一困境?高和资本董事长苏鑫认为,以“旧楼改造、存量提升”为主要途径的“楼宇经济”,会是理想的答案之一。“通过旧有楼宇改造,轻易化解了这些矛盾,有效实现了多方共赢。地方政府实现了可持续的税收源,投资商获得了新的投资机会,散户投资人有了新的保值增值路径。”

  对此,秦虹表示,作为现代服务业和先进制造业的载体,商业写字楼承载了巨额的经济价值。“在存量时代到来的背景下,应用专业的资产管理理念和先进的金融工具改造存量商业地产,提升其价值,是非常重要的商业地产发展模式,符合客观规律。”

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