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新政出台1月:二手房坐过山车多地政策按兵不动

【导语】:假离婚的场景犹在眼前,要求“严格按差价20%征税”的“新国五条”转眼已经出台一个月了。然而与出台之初市场的喧闹相比,各地新政真正的落实情况显得有些静悄悄。

  多地政策按兵不动,北京最严

  截至4月26日,共有北京、上海、广州、重庆、深圳、合肥、天津、南京、西安、厦门、杭州等35个城市发布了各自的地方细则。

  其中,广州在地方细则中并没有明确提出要执行房屋转让个人所得税按“转让所得的20%计征”,只提出将严格执行国办发〔2013〕17号文(即“新国五条”)。而南京、杭州、宁波、深圳、福州等地的细则则不约而同地表示要发挥税收的调解作用,并都未提出20%所得税的执行办法。

  相比之下,北京、上海、重庆、西安等地的细则较为严格。这些地方的细则均明确写到:“对个人转让住房按规定应征收的个人所得税,通过税收征管、房屋登记等信息系统能核实房屋原值的,应依法严格按照个人转让住房所得的20%计征。”

  不过,记者走访上海多家房地产中介了解到,目前还没有实施这一政策,还有中介表示“没有接到相关通知”。

  日前,仅北京出现了首批征税20%的案例。据《京华时报》报道,北京伟业我爱我家代理的一套不是家庭已购5年、唯一住房的二手房,房主购买时价格为140万元,交易房款为280万元,交易共获利140万元,按照新规需缴纳140万元的20%,即28万元的所得税。这笔税费最终由买家承担。

  二手房交易:3月创纪录4月被透支

  尽管靴子温和落地,但3、4月份二手房的交易数据仍然体现出市场对政策的激烈反应。

  由于新政造成的市场恐慌,在3月初国务院“国五条”细则出台到各地细则落地这段政策空窗期内,许多二手房房东和购房者为了追赶政策末班车而急于入市,最终促成了二手市场的罕见高点。

  德佑地产监控的上海市二手房市场数据显示,2013年3月,上海市全市二手房共计成交70511套,环比上涨355.4%,同比上涨328.5%,大幅刷新了单月二手房成交的最高纪录,此前的最高纪录是2009年11月的32435套,尚不足本次新纪录的一半。

  其中,二手住宅共计成交67506套,环比上涨365.6%,同样为历史最高纪录;全市二手住宅均价为17013元/平方米,环比下跌0.6%。

  德佑地产研究总监陆骑麒在接受第一财经日报《财商》采访时表示,造成成交火爆、价格低幅回落的原因主要有两个:一是此次急于入市的购房者多为刚需,表现在郊区二手房成交暴涨。从各区县的成交情况看,上海青浦、金山两区的成交套数比2月增长了超过500%。低价位的郊区房源成交量的暴增是拉低整体价格的一个因素。

  此外,为了避税,在政策空窗期内也有很多父母将房子过户给子女的情况,这种情况下也会做低房价。

  当然,也有不少内环的二手房集中成交。因为这类房产购买年限长、面临税费增加金额较大,促使买卖双方加紧入市。

  而紧跟在3月火爆场景后的是4月的大起大落。仅从德佑地产的成交情况来看,4月至今的二手成交量仅相当于3月同期的1/3,其中还包括一些3月已有意向的客户在4月正式签约。

  商品住宅方面,数据显示,今年4月1日~24日,上海市商品住宅成交面积68.8万平方米左右,环比上月同期下降37.9%,成交套数5607套,环比上月同期下降38%,成交均价24100元/平方米,环比上月同期上涨7.85%。表明在政策逐步稳定的情况下,购房者不再盲目加快购房节奏。

  看后市:二手房平稳,新房逐步提价

  陆骑麒表示,此次多地新政出台选择按兵不动既在意料之外,又有其合情合理的地方。“按差价的20%计算个人所得税在执行上有难点。比如福利房,它的成本如何计算?这是历史遗留问题。又比如装修成本,同样难以评估。”

  此前在分析“新国五条”出台可能对市场造成的影响时,普遍的观点是短期会促成二手房交易的暴增。此后刚需渐渐转向新房市场,使得一手房的价格也缓慢上升,最终又有部分购房者流入二手房市场,达到一个平衡状态。

  从目前的状况看,二手房短期内的成交状况已经印证了过去的猜测。而4月以来上海商品住宅的成交价格也符合上升的态势。对于后市,陆麒麟认为,二手房的价格会在平稳的基础上小幅波动,不会出现明显上涨但也不会明显下跌;而新房的价格则会因为开发商的逐步提价而有所上升。目前在上海郊区,已经出现了新房有小幅提价的现象。

  买卖双方心理变化

  而在20%个税严格执行的北京,买卖双方的心理也发生了微妙的变化。北京中原地产的一名中介告诉记者,由于3月份大量成交,目前市场总体是卖方多、买方少。

  由于税费虽然规定由业主承担,但最终一定会转嫁到买方身上,因此现在大多数买方的心态就是买已满5年的唯一住房。而卖方,特别是本身有置换需求,想马上把房子卖了换房的业主,也愿意为了促成交易而配合离婚。“动辄几十万的税费,业主也知道买方不容易,而且也想把房子卖出去,大家都能"互相理解"。”该中介说。

  而手上有多套房的业主现在有不少担心房产税未来是否会出台,想早点把房卖掉,因此也会主动降低一些价格,或者协商承担税费的一小部分。“同样300万的房子,我买满5唯一的只要交契税等少量税费,买你的要多交几十万,当然不会选你的。”

  上海我爱我家的一名中介则表示,上海目前还没有执行细则,买卖双方的心态和过去没有太大变化。若细则正式执行,他建议买房者关注“免税”房源。

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